NÂNG CAO NHẬN THỨC VÀ CẢNH GIÁC KHI MUA BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI TẠI CÁC DỰ ÁN

Thời gian qua thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước và địa bàn tỉnh Hưng Yên có sự phát triển mạnh mẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Các dự án bán đất nền, nhà ở gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đa số người dân ưa chuộng, nhất là tại các khu vực quỹ đất còn lớn, ngoại thành của các thành phố lớn.

Đánh vào tâm lý người dân luôn muốn mua và sở hữu đất nền có quyền sử dụng lâu dài, ổn định. Nhiều đối tượng đã tung ra các thông tin gian dối với nhiều cam kết hấp dẫn, hứa hẹn khả năng sinh lời cao, pháp lý rõ ràng nhằm chiếm đoạt tiền mua đất của người dân.

Vừa qua, Công an tỉnh Hưng Yên đã nhận được nhiều đơn tố giác và xử lý nhiều vụ án liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng đất đai tại các dự án trên địa bàn tỉnh Hưng Yên với số người bị hại và số tiền chiếm đoạt rất lớn điển hình như: Vụ án Lừa đảo chiếm đoạt tài sản và Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty CP thực phẩm xuất khẩu Hưng Yên liên quan đến dự án Đầu tư xây dựng khách sạn và nhà ở liền kề tại phường An Tảo, TP Hưng Yên số tiền chiếm đoạt của các bị hại trên 150 tỷ đồng; Vụ án Lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty TNHH Homeland - Hưng Yên liên quan đến dự án nhà ở phân lô tại xã Dương Quang, thị xã Mỹ Hào số tiền chiếm đoạt của các bị hại trên 20 tỷ đồng; Vụ án Lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển TVT Land với số tiền chiếm đoạt trên 500 tỷ đồng; Vụ án Lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại dự án V-GreenCity, huyện Yên Mỹ với số tiền chiếm đoạt trên 1.700 tỷ đồng…

Từ các vụ án trên nhận thấy các đối tượng đã triệt để lợi dụng nhu cầu nhận chuyển nhượng đất đai, sự thiếu hiểu biết, chủ quan của người dân trong các quy định của pháp luật để đưa ra thông tin gian dối, không đúng sự thật về tình trạng pháp lý của tài sản với những phương thức, thủ đoạn sau:

1. Đăng ký, lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở kèm theo xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật phụ trợ sau đó bán đất nhưng không thực hiện dự án.

Đối với hình thức này chủ đầu tư dự án lập các thủ tục xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đăng ký thực hiện dự án. Chủ đầu tư bắt buộc phải được chấp thuận chủ trương đầu tư, có bản đồ quy hoạch dự án do Sở Xây dựng phê duyệt sau khi được cơ quan nhà nước cấp phép phải nộp tiền sử dụng đất theo mức giá quy định, tiến hành xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, nhà mẫu… mới được phép chuyển nhượng cho khách hàng. Tuy nhiên, do nhiều nhà đầu tư năng lực tài chính không đảm bảo nên sau khi được cấp phép đã sử dụng các tài liệu, văn bản do cơ quan nhà nước cấp đưa thông tin về dự án nhằm thu tiền bán đất của khách hàng, huy động vốn trái quy định. Để tránh bị các cơ quan chức năng phát hiện chủ đầu tư không lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng mà chỉ lập hợp đồng đặt cọc, hợp đồng quyền mua, hợp đồng góp vốn, hợp đồng ưu tiên vị trí… trong đó nội dung thể hiện dự án chưa đủ điều kiện và sẽ thiết lập việc chuyển nhượng khi dự án đáp ứng một số điều kiện nhất định hoặc thêm vào một số chi tiết gây bất lợi cho khách hàng. Khách hàng mua đất khi ký kết thường không xem xét đầy đủ nội dung thoả thuận, tính chất pháp lý của dự án. Nhiều người mua đất do thiếu hiểu biết pháp luật nên sau khi xem các văn bản, tài liệu chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch của cơ quan nhà nước đã cho rằng dự án như vậy đã đủ điều kiện và tin tưởng vào lời nói của nhân viên bán hàng, người tư vấn để giao kết hợp đồng. Sau khi thu được tiền chủ đầu tư không triển khai dự án hoặc sử dụng đất thế chấp ngân hàng vay tiền để đầu tư nội dung khác. Từ đó dự án không thể hoàn thiện và bàn giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua. Đối với những trường hợp này hiện nay các quy định của pháp luật còn chưa cụ thể gây khó khăn cho việc xử lý, thu hồi tài sản.

2. Mua bán, nhận chuyển nhượng các loại đất trong các khu dân cư nông thôn không đủ điều kiện chuyển đổi thành đất ở sau đó đưa thông tin không đúng sự thật nhằm chiếm đoạt tài sản.

Trong phương thức này các đối tượng nhắm đến khu vực gần các khu công nghiệp, khu đô thị để thu gom các loại đất khác đất ở đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó các đối tượng cho triển khai xây dựng các hạng mục hạ tầng, phân lô và rao bán. Để khách hàng tin tưởng các đối tượng sẽ đăng tải thông tin quảng cáo trên nhiều phương tiện thông tin đại chúng, vẽ sơ đồ phân lô đặt tại nhiều nơi, làm thủ tục đăng ký xin phép thực hiện dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi tiếp nhận hồ sơ cơ quan nhà nước sẽ đưa lại giấy hẹn và thông báo thời điểm trả kết quả. Các đối tượng đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân tưởng rằng hồ sơ đã được các cơ quan nhà nước tiếp nhận là sẽ được chuyển đổi nên đã sử dụng các giấy tờ trên đưa ra thông tin gian dối về việc khu đất đã đủ điều kiện chuyển nhượng, được cho phép làm dự án và cam kết sẽ hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng. Nhiều đối tượng để tạo sự tin tưởng đã thuê đơn vị thừa phát lại lập vi bằng. Tuy nhiên, người dân không hiểu về bản chất, vi bằng không phải là một loại hợp đồng hay giao dịch mà là một văn bản do cơ quan thừa phát lại lập nên, ghi nhận hành vi, sự kiện được dùng làm chứng cứ trong khi xét xử và trong các mối quan hệ pháp lý khác chứ không phải là đại diện pháp lý có quyền trong việc mua bán nhà đất. Sau khi nhận được tiền của khách hàng các đối tượng không thực hiện dự án mà chiếm đoạt sử dụng cho các mục đích cá nhân không có khả năng hoàn trả cho người bị hại.

3. Lừa đảo thông qua việc mua nhà, đất thuộc diện ưu tiên, mua suất ngoại giao, ưu đãi.

Hiện nay, nhiều dự án bất động sản do chủ đầu tư không trực tiếp phân phối sản phẩm ra thị trường mà thông qua các sàn giao dịch và các công ty môi giới. Lợi dụng việc này nhiều đối tượng đưa ra các thông tin gian dối như: có quan hệ đặc biệt với chủ đầu tư nên có thể mua nhà với giá bán thấp hơn công bố; được người có quan hệ gửi bán các suất ưu tiên với giá ưu đãi; được chủ đầu tư cho lựa chọn trước các vị trí đẹp có khả năng sinh lời cao hoặc đất của một số người góp tiền mua nhưng vì nhiều lý do nên không tiện đứng tên và nhờ bán hộ với giá thấp… Đối tượng yêu cầu khách hàng nộp trước một số tiền nhất định để ký kết các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng quyền mua, hợp đồng góp vốn… trong đó thể hiện đối tượng sẽ liên hệ với chủ đầu tư để mua lô đất với giá ưu đãi và bàn giao cho khách hàng. Sau khi nhận tiền đối tượng không thực hiện các cam kết mà đưa ra nhiều lý do khác nhau kéo dài thời gian để không thực hiện cam kết và chiếm dụng tiền vốn của khách hàng.

Để phòng ngừa, tránh bị các đối tượng vi phạm lợi dụng thực hiện hành vi phạm tội. Công an tỉnh Hưng Yên đề nghị người dân khi thực hiện mua bán, giao dịch đất đai cần nâng cao ý thức cảnh giác, làm tốt và tích cực, chủ động phòng ngừa có hiệu quả các hành vi lừa đảo. Cụ thể:

1. Khi thực hiện giao dịch đất đai cần xem xét kỹ các thông tin và giấy tờ chứng minh tính pháp lý của thửa đất giao dịch. Người dân cần chú ý theo quy định tại Điều 45, Luật Đất đai năm 2024:

“Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất…”

Do vậy, cần yêu cầu người bán đưa ra đầy đủ các tài liệu pháp lý về thửa đất làm căn cứ so sánh. Sau khi có được các tài liệu cần tìm hiểu, tra cứu thông tin về thửa đất đảm bảo đất đó được phép chuyển nhượng, không có tranh chấp hoặc đang trong giai đoạn kê biên, thi hành án. Nhiều người dân với tâm lý hám lợi, ham rẻ chấp nhận mua đất, nhà không có đầy đủ giấy tờ pháp lý hoặc đất được mua bán qua nhiều người bằng các giấy tờ viết tay không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Khi xảy ra tranh chấp người mua rất dễ chịu rủi ro trong quan hệ mua bán này.

2. Tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, tính pháp lý và các điều kiện chuyển nhượng đất đai của dự án.

Nhiều người với tâm lý hám lợi nên dễ dàng tin tưởng các đối tượng “cò mồi” đưa ra thông tin gian dối về việc có thể mua đất tại dự án với giá rẻ, mua đất ưu tiên, đất nhờ gửi bán, được chọn mua trước khi có các thủ tục pháp lý nên việc sinh lời cao hơn... Thực tế tại mỗi dự án đều có một số điều kiện nhất định trước khi chuyển nhượng cho khách hàng như: đã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, có quyết định giao đất, đã xây dựng hệ thống hạ tầng, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Khi mua hoặc ký kết hợp đồng người mua cần tìm hiểu kỹ về dự án, yêu cầu cung cấp tài liệu thể hiện tính pháp lý của dự án, chủ đầu tư dự án và tiến độ triển khai dự án theo quy định. Kiểm tra quy hoạch dự án tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trên các trang thông tin chính thống, các doanh nghiệp có uy tín về đất đai. Nên chọn mua đất tại các dự án của các đơn vị uy tín đã có nhiều dự án triển khai đúng tiến độ, giao nhà đất đúng cam kết với các thủ tục pháp lý rõ ràng. Tránh mua tại các dự án chưa có đầy đủ hồ sơ, thủ tục hoặc chủ đầu tư đang sử dụng đất tại dự án để vay vốn, thế chấp, đây là những dự án có tính rủi ro cao, dễ bị kéo dài, chậm tiến độ.

3. Mua bán, chuyển nhượng đất đai qua trung gian, “cò mồi” cần cẩn trọng, tìm hiểu đầy đủ các thông tin. Trường hợp cần thiết có thể trực tiếp gặp gỡ, trao đổi với người bán đất để xem xét các giấy tờ, tài liệu và tra cứu thông tin về thửa đất. Trên địa bàn tỉnh Hưng Yên mặc dù chưa phát hiện các nhóm đối tượng câu kết để lừa đảo bán đất. Tuy nhiên, tại một số địa phương đã xuất hiện nhiều đối tượng câu kết, tổ chức các buổi quảng cáo, giới thiệu chào bán các thửa đất tại các dự án “ma”, để lừa người mua đất chúng tạo ra các buổi sự kiện với nhiều người tham dự, nhưng thực chất một lượng lớn khách hàng đều là người do các đối tượng sắp đặt. Sau đó tổ chức đi xem đất thực tế và ký kết đặt cọc giữa các đối tượng với nhau nhằm tạo sự tin tưởng của khách hàng. Các đối tượng sẽ cho nhiều đối tượng “cò mồi” đến liên hệ, trao đổi với khách hàng để tạo giá ảo, gây tâm lý đám đông cho các khách hàng về việc đầu tư vào dự án sẽ sinh lời cao từ đó dẫn dắt khách hàng ký kết hợp đồng và nộp tiền để chiếm đoạt, cá biệt có trường hợp các đối tượng ép người dân phải đặt cọc mua đất. Do vậy, người dân khi mua đất, ký kết hợp đồng đặt cọc cần tỉnh táo, bình tĩnh tránh tâm lý bị tác động bởi hiệu ứng đám đông đặc biệt cảnh giác trước những hứa hẹn sinh lời cao./.