Thực tế cho thấy, nhiều tổ chức, cá nhân đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp lý cùng tâm lý đám đông của người mua để thu tiền đặt cọc trái quy định. Công an xã Đức Hợp, Công an tỉnh Hưng Yên khuyến cáo người dân và các nhà đầu tư cần nâng cao tinh thần cảnh giác, chủ động nhận diện các rủi ro để tự bảo vệ tài sản của chính mình.
Ảnh: Hoạt động tư vấn các dự án bất động sản (Nguồn Internet)
Ảnh: Các dự án đang xây dựng (Nguồn Internet)
Về bản chất, các giấy tờ giao dịch dưới tên gọi “phiếu đăng ký nguyện vọng”, “thỏa thuận giữ chỗ” hay “hợp đồng booking” thực chất chỉ là thỏa thuận dân sự đơn phương giữa khách hàng và sàn phân phối. Những văn bản này hoàn toàn không phải là hợp đồng mua bán bất động sản chính thức và không có giá trị pháp lý để ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư. Nhiều dự án dù mới chỉ là bãi đất trống, chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý bắt buộc nhưng đã rầm rộ tiến hành thu của mỗi khách hàng từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng. Kẽ hở này thường bị các đối tượng xấu lợi dụng để chiếm dụng vốn, huy động vốn trái phép phục vụ mục đích cá nhân. Bên cạnh đó, việc tạo các “cơn sốt ảo”, thông báo “khan hàng” giả tạo nhằm đẩy giá bất động sản lên cao cũng là chiêu trò phổ biến khiến người mua dễ sập bẫy.
Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 đã quy định rất chặt chẽ về điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Bất động sản chỉ được phép giao dịch khi đã hoàn thành việc khởi công xây dựng, có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng và biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng hoặc hạ tầng kỹ thuật tương ứng. Đặc biệt, chủ đầu tư bắt buộc phải có văn bản thông báo và xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua của Sở Xây dựng địa phương. Ngoài ra, luật quy định rõ chủ đầu tư không được phép ủy quyền cho các bên thứ ba như sàn giao dịch hay công ty môi giới ký hợp đồng đặt cọc, mua bán hoặc thu tiền của khách hàng. Mức tiền đặt cọc tối đa mà chủ đầu tư được phép thu không vượt quá 5% giá bán, thuê mua và tiền cọc này chỉ được thu khi bất động sản đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện kinh doanh theo quy định.
Qua công tác nắm tình hình, Công an xã Đức Hợp, Công an tỉnh Hưng Yên chỉ ra một số dấu hiệu bất thường mà người dân cần đặc biệt lưu ý khi tham gia giao dịch bất động sản.
Trước hết, các giao dịch thường được kêu gọi và trao đổi qua các nhóm kín trên mạng xã hội như Zalo, Facebook nội bộ, hoàn toàn thiếu tính minh bạch thông tin.
Thứ hai, bên bán liên tục yêu cầu khách hàng chuyển khoản những khoản tiền lớn vào tài khoản cá nhân của nhân viên môi giới hoặc tài khoản của sàn phân phối mà không phải tài khoản chính thức của chủ đầu tư dự án.
Thứ ba, khi người mua yêu cầu xem văn bản xác nhận đủ điều kiện kinh doanh do Sở Xây dựng cấp, các đối tượng thường cố tình né tránh, mập mờ hoặc đưa ra các giấy tờ không liên quan để lấp liếm.
Thứ tư, các đối tượng môi giới thường dùng các chiêu trò thúc ép tâm lý như cảnh báo “sắp hết suất đẹp”, hứa hẹn mức chiết khấu khủng hoặc cam kết tiền chênh lệch cao bất thường nếu lướt sóng ngắn hạn.
Cuối cùng, các phiếu thu, biên nhận tiền được lập rất chung chung, cố tình bỏ qua các điều khoản quy định rõ quyền lợi, nghĩa vụ và chế tài hoàn trả tiền cọc khi dự án vướng mắc pháp lý.
Để tránh rơi vào bẫy tài chính và gánh chịu những rủi ro pháp lý đáng tiếc, Công an xã Đức Hợp, Công an tỉnh Hưng Yên khuyến cáo người dân và các nhà đầu tư cần thực hiện nghiêm túc các biện pháp phòng ngừa. Người dân cần chủ động tra cứu, kiểm tra kỹ thông tin dự án trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng hoặc liên hệ trực tiếp với chính quyền địa phương nơi có đất để xác minh tính pháp lý của dự án trước khi xuống tiền. Mọi khoản giao dịch tài chính phải xác minh chính xác chủ thể nhận tiền là chủ đầu tư dự án, tuyệt đối không chuyển tiền cho các đơn vị trung gian khi chưa có văn bản ủy quyền hợp pháp. Mỗi cá nhân cần giữ tâm lý tỉnh táo, không vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội hay tham mức chiết khấu cao mà vội vàng giao dịch khi chưa thẩm định kỹ pháp lý. Trong trường hợp thực hiện đặt cọc khi dự án đủ điều kiện, cần yêu cầu ghi rõ các điều khoản về thời hạn hoàn trả và phạt cọc nếu bên bán vi phạm cam kết.
Sự chủ động nâng cao cảnh giác của mỗi người dân không chỉ giúp bảo vệ an toàn cho tài sản của chính gia đình mình mà còn góp phần quan trọng trong việc làm lành mạnh hóa, minh bạch hóa thị trường bất động sản tại địa phương. Khi phát hiện các dấu hiệu mập mờ, có hành vi huy động vốn trái phép hoặc có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến các dự án bất động sản, người dân cần kịp thời thông báo, tố giác đến cơ quan Công an gần nhất hoặc Sở Xây dựng để được tiếp nhận, xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật, góp phần giữ gìn an ninh trật tự trên địa bàn tỉnh.